“Đất vàng” Thủ Thiêm được quy hoạch bài bản thế nào?

Nằm trên bán đảo Thủ Thiêm, đối diện với trung tâm quận 1, khu đô thị Thủ Thiêm được Thủ tướng phê duyệt quy hoạch năm 1996 với quy mô 930ha, trong đó khu đô thị mới 770 ha, khu tái định cư 160ha, dân số khoảng 200.000 người. Nơi đây được xác định sẽ là trung tâm kinh tế – tài chính mới của TP. HCM trong tương lai. Thời gian phát triển khu trung tâm dự kiến là 20 năm với 4 giai đoạn. Để đầu tư xây dựng khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP. HCM đã giải tỏa trắng gần như toàn bộ bán đảo Thủ Thiêm. Tính đến nay có khoảng 14.600 hộ dân với hơn 60.000 nhân khẩu đã phải di dời, khoảng 99% diện tích đất đã được bồi thường, giải tỏa.

Nhấn mạnh về giá trị của Thủ Thiêm, kiến trúc sư (KTS) Khương Văn Mười, cựu chủ tịch Hội kiến trúc sư TP. HCM, khẳng định: “Thủ Thiêm là một thể thống nhất với trung tâm TP. HCM chứ không phải là một mảnh ghép. Thủ Thiêm đối diện với trung tâm quận 1 qua bờ sông Sài Gòn. Hiện nay Thủ Thiêm có các giá trị mà khu vực trung tâm thành phố không có được, thậm chí có muốn cũng không làm được”. Đó là chính là các công trình, hạng mục mà trung tâm TP. HCM không có đất để thực hiện, chẳng hạn như trung tâm triển lãm tầm cỡ, nhà hát ca nhạc kịch quốc tế, nhà văn hóa, khu công viên văn hóa sinh thái…

Thủ Thiêm sẽ là mối liên kết giữa quá khứ của Sài Gòn – hòn ngọc Viễn Đông, với tương lai là trung tâm kinh tế – tài chính khu vực châu Á của TP. HCM. Thủ Thiêm là diện mạo mới của khu đông thành phố, có kết nối với các quận nội thành như quận 1, quận 4, quận Bình Thạnh qua các tuyến đường và 6 cây cầu. Sông Sài Gòn lúc này là dòng sông nằm trong đô thị, điều rất quý và hiếm với các đô thị trên thế giới. Khi Thủ Thiêm phát triển, đô thị này không chỉ đẹp, đạt chuẩn thiết kế hiện đại mà còn luôn có các điểm gắn kết với nội đô TP. HCM qua đường giao thông- đường hầm- đường đi bộ, xe buýt, xe điện… vừa khai thác các giá trị nổi bật của đô thị cũ – đô thị mới vừa giữ gìn và phát triển đặc tính sông nước của vùng đồng bằng.

KTS Mười phân tích rõ hơn, cho đến nay, chưa từng có khu vực nào ở TP. HCM cũng như trên cả nước làm quy hoạch bài bản, hoàn chỉnh và có cái nhìn toàn cảnh như Thủ Thiêm. Khác biệt rõ nhất, có thể thấy ngay là chính quyền tiến hành làm quy hoạch, xây dựng hạ tầng xong mới xây dựng công trình.

Sau những điều chỉnh, quy hoạch ngày càng tốt hơn. Đứng trên góc độ chuyên môn, nơi đây không chỉ có quy hoạch – thiết kế tổng thể chung chung, mà đi vào các chi tiết hợp lý, chẳng hạn như trục đường vòng cung bờ sông, công trình cao ốc tập trung cao ở tuyến trung tâm sau đó thấp dần ra. Thậm chí với quy hoạch chi tiết các lô đất, đường vào công trình, mỗi lô đều có bệ bao bọc quanh lô, tính toán cho giao thông công cộng từng vị trí trạm xe buýt, lề đường, mái che…

Theo KTS Mười, Thủ Thiêm khi kết hợp với tiềm năng sẵn có TP. Thủ Đức, như Đại Học Quốc gia, khu công nghệ cao, các trung tâm kinh tế tài chính ở Thủ Đức… sẽ tạo môi trường thúc đẩy tăng trưởng cho TP. HCM.

Trung tâm kinh tế tài chính quốc gia và khu vực

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA), đẳng cấp vượt trội của khu đô thị mới Thủ Thiêm trước hết là “vị trí vàng”, là “Phố Đông” bên bờ đông sông Sài Gòn với mục tiêu quy hoạch trở thành khu trung tâm mới của TP. HCM. Để hiện thực hóa được mục tiêu trở thành “trung tâm tài chính quốc tế và khu vực”, ông Châu nhấn mạnh Thủ Thiêm phải thu hút được các nhà đầu tư nước ngoài thuộc dạng “sếu đầu đàn” từ các nước công nghiệp phát triển hiện đại trên thế giới

Các chuyên gia khi tính toán cho tương lai Thủ Thiêm đã chỉ ra, TP.HCM đang có 2.138 đơn vị thuộc ngân hàng, tổ chức tín dụng. Trong đó có hội sở, phòng giao dịch, chi nhánh của 50 ngân hàng 100% vốn nước ngoài, 31 ngân hàng thương mại cổ phần và 4 ngân hàng quốc doanh. Nơi đây cũng chiếm 95% vốn hóa thị trường cứng khoán. TP.HCM nằm ở múi giờ khác biệt so với 21 trung tâm tài chính lớn nhất toàn cầu, tạo lợi thế “riêng và đặc biệt” trong việc thu hút dòng vốn nhàn rỗi khi các trung tâm này nghỉ giao dịch.

Dưới cái nhìn của chuyên gia kinh doanh bất động sản, bà Nguyễn Hương, CEO Vạn Phúc Land, nhìn nhận từ rất lâu Thủ Thiêm đã được định vị là trung tâm mới của TP. HCM khi khu trung tâm hiện hữu đã trở nên chật hẹp và quá tải về hạ tầng. Vị trí đắc địa liền kề trung tâm hiện hữu của thành phố rất thuận tiện cho việc mở rộng và lấp đầy nhanh chóng theo định hướng quy hoạch và phát triển.

Việc phát triển Thủ Thiêm đang có nhiều thuận lợi vì đây là quy hoạch trọng điểm của TP. HCM, được ưu tiên ngân sách để giải tỏa đến bù và đầu tư hạ tầng giao thông kết nối với khu vực trung tâm mà đến hiện nay đã cơ bản hoàn thành.

Thế nhưng, đáng buồn là sau hơn 20 năm kể từ thời điểm công bố quy hoạch, Thủ Thiêm vẫn trong tình trạng phát triển dở dang chưa hoàn chỉnh. Vướng mắc lớn nhất là thủ tục pháp lý các dự án thành phần được giao cho các chủ đầu tư khác nhau để phát triển. Quá trình điều tra và xử lý kéo dài làm cho các dự án ngưng trệ không thể triển khai.

Mặc dù quy hoạch tổng thể đồng bộ nhưng việc chia nhỏ thành nhiều dự án thành phần cho các chủ đầu tư khác nhau dẫn đến việc triển khai không đồng đều, nhanh chậm khác nhau dẫn đến tình trạng phát triển rời rạc, không liền mạch. Do các rào cản trên, quá trình hình thành khu đô thị mới Thủ Thiêm kéo dài hơn dự kiến và khó đảm bảo được hiệu quả.

Bích Nga / Vietnamfinance