Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) nhận thấy trong hai năm gần đây, thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh bị sụt giảm mạnh nguồn cung dự án và nguồn cung sản phẩm nhà ở. Có nhiều dự án nhà ở bị “đứng hình” do không thực hiện được các thủ tục đầu tư xây dựng, hoặc bị dừng triển khai.

Tình trạng thiếu sản phẩm nhà ở, nhất là căn hộ nhà ở thương mại bình dân có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội, dẫn đến giá nhà đất tăng (do “tổng cầu” quá lớn nhưng nguồn cung ít), làm cho số đông người tiêu dùng là người có thu nhập trung bình và người có thu nhập thấp đô thị khó tạo lập nhà ở hơn.

default

Hiệp hội nhận thấy thị trường bất động sản thành phố hiện nay về bản chất không xấu, chưa có nguy cơ bị khủng hoảng, vì vẫn còn nằm trong chu kỳ phục hồi và tăng trưởng sau giai đoạn bị khủng hoảng đóng băng 2011-2013. Thị trường bất động sản thành phố rơi vào tình thế khó khăn hiện nay chỉ có tính nhất thời, đặc thù, bất bình thường, mà nguyên nhân là do vướng mắc, xung đột của một số quy phạm pháp luật và do cả công tác thực thi pháp luật. Tuy nhiên, do thị trường bất động sản có “độ trễ” nên nếu không có biện pháp xử lý hiệu quả các vướng mắc và điểm nghẽn hiện nay, thì tình trạng sụt giảm quy mô thị trường sẽ còn tiếp tục trong thời gian tới, dẫn đến một số doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn, thậm chí có thể có nguy cơ phá sản.

Trong 09 tháng qua, các doanh nghiệp xây dựng cũng bị sụt giảm khoảng 30-50% số lượng hợp đồng nhận thầu xây lắp; các nhà cung cấp thiết bị, vật tư bị sụt giảm doanh thu bán hàng; các doanh nghiệp sản xuất thiết bị, vật liệu xây dựng gặp khó khăn trong khâu sản xuất và tiêu thụ sản phẩm; người lao động thiếu việc làm, giảm thu nhập; các ngân hàng thương mại có thể gặp khó khăn trong việc thu hồi nợ; nguồn thu ngân sách nhà nước từ tiền sử dụng đất và thị trường bất động sản có thể còn bị sụt giảm hơn nữa.

Theo HoREA, xu thế sụt giảm quy mô của thị trường bất động sản TP. HCM thể hiện rất rõ qua số liệu trong 3 năm qua, từ năm 2017 đến hết tháng 9/2019. Cụ thể, về số lượng dự án phát triển nhà ở, dự án bất động sản đang triển khai, thống kê của Sở Xây dựng TP. HCM cho biết:

Năm 2017 toàn thành phố có 3 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, 44 dự án được công nhận chủ đầu tư (tổng cộng 3.918 căn), 83 dự án được chấp thuận đầu tư (tổng cộng 62.610 căn), 69 dự án được cấp phép xây dựng.

Năm 2018, sự sụt giảm bắt đầu khi: số dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư là 8, số dự án được công nhận chủ đầu tư là 19 (tổng cộng 838 căn), số dự án được chấp thuận đầu tư là 59 (tổng cộng 39.121 căn), số dự án được cấp phép xây dựng là 53.

9 tháng năm 2019,  sự sụt giảm còn thê thảm hơn khi chỉ có 1 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, 0 dự án được công nhân chủ đầu tư, 12 dự án được chấp thuận đầu tư (tổng cộng 12.360 căn), 24 dự án được cấp phép xây dựng.

Về số lượng nhà ở, diện tích nhà ở các dự án đã hoàn thành, dữ liệu cũng cho thấy sự sụt giảm rất mạnh của 9 tháng năm 2019 so với 2 năm trước đó.

Cụ thể, năm 2017, toàn thành phố đã hoàn thành 27 dự án (tổng cộng 21.280 căn); năm 2018, hoàn thành 61 dự án (tổng cộng 35.370 căn) nhưng 9 tháng năm 2019 chỉ hoàn thành được 17 dự án (tổng cộng 12.435 căn).

Bảng tổng hợp các dự án nhà ở hoàn thành từ năm 2017 đến tháng 09/2019

Về số lượng dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện huy động vốn, con số trong 9 tháng năm 2019 cũng rất khiêm tốn so với giai đoạn trước.

Cụ thể, năm 2017, toàn thành phố có 92 dự án huy động vốn, tổng cộng 42.991 căn. Năm 2018, con số này là 77 dự án với 28.316 căn. Nhưng 9 tháng năm 2019 chỉ có 32 dự án với 19.662 căn.

Nhận định về thị trường, HoREA cho rằng xét về bản chất, thị trường bất động sản thành phố không xấu, do “tổng cầu về nhà ở có khả năng thanh toán” vẫn cao và sức mua, tính thanh khoản vẫn tốt.

“Nhưng, thị trường bất động sản hiện nay đang lâm vào tình thế khó khăn có tính nhất thời, đặc thù, bất bình thường, dẫn đến quy mô thị trường bị sụt giảm trong 02 năm gần đây, mà nếu không có các biện pháp xử lý hiệu quả thì có thể còn tiếp tục bị sụt giảm trong thời gian tới”.

Theo HoREA, khó khăn lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay là nhiều dự án nhà ở bị “ách tắc, đứng hình” dẫn đến tình trạng thiếu nguồn cung dự án, thiếu nguồn cung sản phẩm, nhất là thiếu loại căn hộ nhà ở thương mại có giá bán vừa túi tiền, nhà ở xã hội.

Tình trạng mất cân bằng “cung-cầu” do nguồn cung quá ít trong lúc nhu cầu quá cao làm cho giá nhà dễ bị đẩy lên cao, dễ xuất hiện tình trạng đầu cơ, đầu tư lướt sóng.

HoREA cho rằng nguyên nhân dẫn đến tình trạng nêu trên là do một số quy phạm pháp luật, văn bản dưới luật thiếu thống nhất, thiếu đồng bộ dẫn đến vướng mắc, xung đột, gây ra vướng mắc, ách tắc trong quá trình áp dụng pháp luật.

Bên cạnh đó, công tác thực thi pháp luật còn những mặt hạn chế và cũng do có phát sinh yếu tố rủi ro trong thi hành công vụ, nên đã xuất hiện tình trạng “Một bộ phận cán bộ, công chức, viên chức còn quan liêu, nhũng nhiễu, gây phiền hà cho người dân, doanh nghiệp, chưa làm tròn chức trách, nhiệm vụ được giao. Kỷ luật, kỷ cương nhiều nơi còn buông lỏng, dẫn đến hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước, thực thi chính sách, pháp luật còn hạn chế. Xuất hiện tình trạng né tránh, đùn đẩy trách nhiệm, trì trệ trong giải quyết công việc” (trích Báo cáo của Thủ tướng Chính phủ trước Quốc hội ngày 21/10/2019).

Theo báo cáo của các công ty nghiên cứu thị trường thành phố Hồ Chí Minh, thì số lượng sản phẩm nhà ở bị sụt giảm mạnh trong 07 tháng đầu năm 2019. Từ tháng 08 đến tháng 10/2019, lượng sản phẩm nhà ở tăng đột biến, mà khoảng 80% nguồn cung đến từ một đại dự án khu đô thị ở quận 9. Tình hình bán hàng rất khả quan, đã bán được 100% căn hộ trung cấp và khoảng 80% căn hộ cao cấp đưa ra thị trường. Điều đáng lưu ý là rất thiếu loại nhà ở bình dân có giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội.

Đông Thành / Theo Thị Trường Giao Dịch